초보경매에서 명도를 어떻게 해야될까?

경매낙찰 후 절차에 대해서 알아봅니다.

 

 

경매입찰 후에는 점유자를 명도 해야 하는 절차가 남아있습니다.

사실 낙찰도 어렵지만 명도 또한 만만치 않은 것이 사실이고 초보경매자에게는 사실 부담스러운 과정의

하나인 것은 틀림없습니다.

우선 해당 부동산의 경매입찰 전 해당 점유자를 최대한 파악하고 어떻게 명도 할 것인지를 생각하고

부동산 경매에 임해야 할 것입니다.

즉 어찌 보면 경매입찰 전부터 점유자(주로 채무자와 임차인 소유자)의 명도를 준비하고 대응하는 준비를

해야 될 것입니다.

대항력이 있다면 사실 명도절차는 그리 어려운 것은 아닙니다.

배당을 받을 수 있고 낙찰자의 명도확인서가 필요하기에 비교적 순조롭게 진행될 여지가 있습니다.

문제는 대항력 없는 점유자를 명도 시키는 데 있습니다.

우선 낙찰자는 부동산의 경매낙찰 후에 명도절차를 인지할 필요가 있습니다.

간단하게 명도절차를 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 낙찰 후 일주일 후에 매각허가결정

해당부동산의 낙찰자는 채권자 채무자 임차인과 더불어 해당부동산의 소유권을 인수하는 낙찰자로써

해당부동산의 경매절차와 권리상의 문제가 법적으로 이상 없을 때 매각허가결정이 나며 일주일 동안

낙찰자는 해당부동산의 인수를 위해 부동산을 확인하고 이상 없음을 살펴봐야 합니다.

이상이 있을 때는 매각불허가 신청을 해야 합니다.

 

2. 매각허가 확정

만일 매각허가결정 후에 해당부동산의 중대한 문제를 발견하고 해당부동산을 낙찰받기가 힘들 때는

매각허가 취소결정을 신청할 수 있습니다.

 

3. 잔금납부

매각허가결정 후 한 달 기간 동안 해당낙찰 부동산에 대해서 잔금을 납부해야 합니다.

보통 경매낙찰대출을 통해서 납부를 할 수 있고 최대 90%까지 대출을 받을 수 있습니다.

잔금납부가 이뤄지면 소유권은 낙찰자에게 있습니다.

어떤 경우에는 채무자가 낙찰자의 잔금납부전에 빚을 갚아서 경매가 취소되기도 합니다.

 

4. 점유자와 만남

순조롭게 진행된다면 점유자와의 만남을 통해서 이사날짜를 정하고 명도를 진행하게 됩니다.

낙찰 후 해당부동산 방문 전 명도를 위한 내용증명을 보냅니다.

 

이것은 점유자가 해당부동산의 소유권이 낙찰자에게 있음을 주지시키고 해당부동산의 명도가 정해진

기한 내에 진행되지 않을 때 불법점유가 되며 이에 대한 부당이득에 대해서 비용을 청구한다는 내용이 됩니다.

 

이에 대해서 낙찰자에 대해서 무리한 요구를 사전에 막고 향후 명도협상을 순조롭게 하기 위함입니다.

그 후에는 점유이전금지가처분신청을 해야 합니다.

 

이경우에는 현재의 점유자를 그대로 고정시키고 다른 임차인을 들임으로써 인도명령을 무효화시키는 것을

사전에 막는 조치입니다.

 

만일 점유자와 순조로운 명도협상이 곤란하고 무리한 요구를 한다면 인도명령를 신청하게 됩니다.

여기에 순조롭든지 그렇지 않든지 인도명령을 의뢰하는 것이 필요합니다.

인도명령은 낙찰 후 6개월 이내에 이루어져야 합니다. 점유이전가처분과 동시에 진행해야 합니다.

 

5. 매각대금납부와 배당

매각허가 후에 이해관계인들(채권자 채무자 임차인)의 항고가 없으면 매각이 확정되고 매각대금을

지급기한인 한 달 내에 납부완료 후에 소유권이 이전됩니다.

 

만일 납부기한 내에 미납하게 되면 보증금은 몰수되고 채권자에게 돌아가며 차순위 매수신고인에게

허가여부를 결정하고 차순위 매각이 안될 경우 재매각이 실시됩니다.

 

매각대금이 납부됨과 동시에 법원은 소유권이전등기촉탁을 함께 동시에 낙찰자는 근처 법무사에게

가서 소유권을 이전하게 됩니다. 배당기일 내 채권자 및 대항력을 가진 임차인에게 배당이 실시됩니다.

 

 

낙찰받은 해당부동산의 점유자와 명도를 위한 협상

 

 

언성을 높이며 싸울 필요가 없다.

 

해당부동산의 낙찰 후에 점유자와 만나고 가능하다면 해당부동산을 확인해야 합니다.

명도협상이 이해관계인(채무자나 임차인 소유자)과 순조롭게 진행된다면 문제가 없겠으나

그렇지 않을 경우 우선 해당부동산을 점유하고 있는 해당부동산의 이해관계자와

탐색의 시간을 가질 필요가 있습니다.

 

해당 부동산을 점유하고 있는 상대방도 많은 생각을 하고 있으며 주위 부동산관계자를 통해서

해당부동산을 계속해서 무리하게 점유할 수 없다는 것을 알고 있습니다.

결국 나가야 된다는 것을 알고 있다는 것입니다.

 

그래서 무리하게 협상을 하며 언성을 높이고 싸울 필요가 없습니다.

서로 말이 통하지 않고 무리한  요구가 계속된다면 무시하고 협상을 종료합니다.

다만 낙찰자는 최대한 예의 있게 말하고 원하는 바를 구체적으로 정확히 전달합니다.

명도협상에는 어떤 매뉴얼이나 정해진 정답이 없습니다.

 

왜냐하면 해당부동산이 갖고 있는 상황과 이해관계인의 개인적 성향에 따라서

예상치 않는 상황이 전개되기도 하기 때문입니다.

보통 먼저 과도한 이사비용을 요구할 때는 먼저 이렇게 과도한 비용을 요구하는 이유를 들어보고

나서 합당한 사유가 있다면 최대한 서로 예의를 지키며 설득해서 서로 간 원만한 합의를 할 수도 있습니다.

이사비용은 정해진 것이 아니기 때문입니다.

 

원만한 협상이 이루어지지 않을 때

 

협상이 이루어지지 않고 거부할 경우 강제집행을 해야 합니다.

보통 명도소송은 많은 시간이 소요됨으로 부동산 경매에서는 인도명령을 신청하게 되고 강제집행은

법원이 하는 것입니다.

강제집행 절차는 아래 절차로 이루어집니다.

인도명령신청▶ 인도명령결정문송달▶ 송달증명원발급▶  강제집행신청▶  강제집행비용예납 ▶

집행계고예납 ▶ 노무비납부 ▶ 강제집행실시.

 

인도명령결정문이 잘 전달이 되지 않는 경우가 많습니다.

일부러 받지 않는 경우도 있습니다. 송달이 안되면 계속 보냅니다.

 

계속 송달이 이루어지지 않으면 특별송달을 신청하면 법원의 집행관이 송달하게 됩니다.

낙찰자는 점유자가 언제 집에 있는지를 확인할 필요가 있고 집행관에게 정보를 전달해서

송달할 수 있게끔 돕습니다.

 

이와 같이 송달하게 되면 계고가 이 루어고 계고 후에 강제집행이 이루 집니다.

하지만 보통 계고단계까지 가면 해당부동산의 점유자는 강제집행 전 이사를 가게 되는 경우가

대부분의 경우라고 하겠습니다.

 

결국 강제집행까지 가는 경우가 있지만 보통은 드문 경우라고 하겠습니다.

부동산 경매에서 명도가 까다로운 부분이기는 하지만  되도록 원만한 합의를 통해 명도를 하게 되면

서로가 감정을 상하는 일이 줄어들 것입니다. 

 

2023.05.09 - [분류 전체보기] - 부동산 판매 할 때 양도세 비과세조건과 양도소득세 계산기

부동산 판매 할때 양도세 비과세조건과 양도소득세 계산기