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등기부등본은 무엇인가?
집을 구매하거나 경매에 등장한 부동산을 매입 또는 입찰할 때 등기부등본을 보게 됩니다. 그렇다면 등기부등본은 뭐 할 때 쓰는 문서일까요. 자동차나 자전거 옷 가방 등 개인의 소지품도 소유자가 있듯이 토지 산 논 밭 과수원 등 부동산에도 소유자가 있습니다. 그래서 이 부동산이 누구의 소유이고 그 부동산에는 어떤 권리관계가 존재하는지 기록해 놓은 것이 등기부등본이 되는 것입니다. 이등기부등본은 통해서 소유자와 그 외 사람들에게 부동산의 소유와 권리관계를 공시하는 것입니다. 인생을 살아가면서 한 번쯤은 부동산을 구입하거나 팔 수 있는 기회가 있기 때문에 등기부등본에 기재된 소유와 권리관계를 알 필요가 있다고 생각합니다.
등기부의 건물등기부와 토지등기부가 있다.
등기부는 건물 등기부와 토지등기부로 구성되며 건물등기부에는 일반건물등기부와 집합건물등기부도 나뉘게 됩니다.
등기부등본에는 이 해당 부동산의 효력에 있는 권리들을 모두 기재해 놓은 것입니다. 건물등기부에는 현재주인과 전주인이 기록돼 있으며 은행에서 돈을 빌리고 갚은 기록도 기재되어 있습니다. 한마디로 해당건물의 사건을 기록해 놓은 것입니다. 그리고 토지 등기부에는 이 부동산이 논 밭 임야 등의 토지의 특징이 기재되어 있습니다.
이러한 등기부는 해당부동산에 대해서 불특정다수가 다 볼 수 있도록 되어있습니다.
건물등기부에는 일반건물 등기부와 집합건물 등기부가 있다.
일반건물 등기부는 단독주택 다가구주택 다중주택 공장 창고 등에 해당하는 등기부이고 토지등기도 따로 떼어서 확인해야 합니다.
반면 집합건물등기부는 일개동의 건물 구조상 구분된 수개의 부분이 독립된 건물로써 사용되는 건물입니다. 이 집합건물에는 표제부가 두 개가 있습니다. 이런 한 형태의 건물에 해당하는 것은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 개별상가, 아파트형 공장 등시 해당됩니다. 이러한 집합건물등기부등본은 건물과 토지가 함께 등기부등본에 기재됩니다. 즉 점유 부분과 대지 사용권이 같이 표기됩니다. 이러한 집합건물은 구분소유권이 성립되기 때문에 대지사용권은 집합건물과 따로 분리되어 처분될 수가 없는것이 특징입니다.
◎등기부 내용과 구성에 "표제구" "갑구" "을구" 가 있다.
표제부: 표제부에는 부동산의 같은 구조 소재명칭 건물내역이 들어있습니다. 특히 집합건물표제부에는 두 개가 있는데 하나는 건물전체에 대해서 하나는 해당부동산의 점유 부분에에 대해서 기록되어 있습니다. 일반매매나 경매에서 이 표제부에 등장하는 대지권의 비율을 잘 봐야 합니다. 왜냐하면 재개발이 이루어질 때 대지권이 없다면 큰 손해를 보기 때문입니다.
갑구: 소유권에 대한 사항이 기재되어 있습니다. 이곳에서 주의할 사항은 공동소유의 집합건물을 임차할 때 공동소유자의 불화나 분쟁의 건물에 임차하는 경우 공동소유자의 모두의 동의하에 임차하는 것이 중요합니다. 나중에 분쟁을 피하기 위해서입니다. 경매에 입찰하게 될 경우 갑구에는 소유에 대한 여러 권리가 순서대로 기재되어 있습니다. 말소기준권리를 파악하기 위해 등기한 권리의 순위는 날짜의 순서에 따라 순위가 정해집니다. 만일에 같은 날짜에 두 개 권리가 존재한다면 접수번호가 앞선 것이 앞선 순위가 되는 것입니다.
을구: 소유권 이외의 권리사항에 대한 권리에 대해 기재됩니다. 즉 소유권을 제한하는 사항들이 기재되어 있습니다. 여기에는 근저당 그리고 접수된 날짜 등기원인 권리자와 그에 따른 기재사항이 있습니다. 즉 채무자와 근저당권자등이 나타나있습니다. 그리고 전세권 지상권 지역권등이 기재되어 있습니다. 근저당에는 채권금액도 기재되어 있기 때문에 채무자가 은행에서 대출한 금액도 유추해 볼 수 있습니다.
최근에는 이러한 등기부등본에 기재된 근저당을 위조된 서류를 통해 말소시켜 집을 매매한 경우도 있습니다. 등기부등본에 대한 공신력에 상처를 주는 사건이 되겠지요. 하지만 경매에 대한 입찰이나 매매 또는 전세를 위해서 필수로 확인을 해야 하는 것이 등기부등본입니다. 이러한 전세나 매매에 있어서 사고에 대비해서 안전한 개인의 자산을 보호하기 위한 부동산 권리보험도 있습니다. 이러한 사고를 미리대비하기 위한 보험입니다. 그렇다고 하지만 아직도 부동산경매나 매매 전세의 행위 전에는 아직도 꼭 확인해야 되는 기본서류입니다.
등기부등본을 잘 파악해서 아무쪼록 불이익을 당하는 경우가 생기지 않도록 해야 할 것입니다.