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다가구 원룸건물을 경매로 입찰하기 전에
원룸 다가구건물을 경매로 구입하려 한다면 먼저 입찰 전 정보지를 보며 권리분석을 하고 임장도 다녀보고 준비를 할 겁니다. 여기서는 권리분석보다는 이러한 다가구 건물을 낙찰 후에 초보경매자입장에서 확인해봐야 하는 중요한 몇 가지 문제를 간단히 언급해보려고 합니다. 하지만 기초적인 권리분석이나, 다가구건물을 통해서 수익을 내는데 필요한 입지나 주변환경등을 기본적으로 가지고 있다는 가정아래서 다가구건물을 입찰하고 낙찰받기 전 임장을 나가서 반드시 확인해봐야 하는 점을 몇 가지 알아봅니다.
1. 건물의 내부에 입장해서 직전 눈으로 확인하는 자세가 필요하다.
빌라나 상가도 마찬가지지만 다가구건물에 직접임장을 가야 합니다. 그리고 일층 주차장부터 둘러보고 천장을 보면서 크렉이나 누수가 있는지 확인을 해봐야 합니다. 추운 겨울 같은 경우에는 누수가 있을 경우 천장에 고드름이 맺히고 바닥에 물이 떨어져서 얼음이 있을 것입니다.
이런 경우 단순배관에 문제가 있어서 물이 세거나 배관 녹이 슬어서 물이 새어 나와 문제가 된다면 그것이 그리 큰 문제는 아니지만 어디선가 물이 흘러나오는 지점을 알지 못해서 계속 방치가 되었다면 고치는데 돈이 좀 듭니다. 그리고 내부로 들어가서 복도나 천장에 크렉과 누수가 있는지 확인해 봅니다.
누수가 있다면 특히 여름 같은 경우에는 곰팡이 자국이 있고 물이 타고 흐른 흔적이 보이면서 심할 경우에는 복도바닥에 물이 고여있는 경우도 있습니다. 그럴 경우 원룸내부에도 물이 샐 수 있는 상황입니다. 보통누수는 노후된 배관의 문제 또는 방수처리가 안 되는 경우 혹은 건물구조가 빗물에 의해서 스며들게 구조가 되어있거나 방치된 구조물에 의해서 물이 들어오는 경우도 있습니다.
그리고 건물옥상의 방수공사 미흡 또는 오랜 방치에 의해 방수가 약해져서 건물내부에 물이 스며드는 경우도 흔한 경우입니다. 이런 한 건물내부누수는 돈이 많이 드는 공사입니다. 또한 쉽게 누수의 원인을 발견한다면 큰 문제없이 돈을 들려서 고친다고 하겠으나 기껏 공사했는데 다시 누수가 생기는 경우도 허다합니다. 결국 또 재공사를 해야 한다는 것입니다.
주변에 다가구뿐만 아니고 빌라나 건물 매입 후 누수 때문에 돈이 들고 스트레스를 받는 일을 심심치 않게 보게 됩니다. 다음은 건물 외벽에서 물이 흐르면서 건물내부에 물이 들어오는 경우도 있습니다. 이럴 경우 보통 빗물관이 누후화 되어 이런 현상도 생기지만 그렇지 않고 벽내부에 있는 배관이 문제라면 이것도 돈이 많이 드는 공사라고 하겠습니다.
겨울에 건물내벽 또는 외벽에서 물이 흘러서 얼어있는 것을 보게 되는데 옥상의 방수도 최근에 했는데 외벽에 물이 흐르는 경우는 돈이 많이 든다고 해야 할 것입니다. 그리고 기본적으로 건물에 누수가 없다고 하더라도 옥상방수는 오래된 건물이라면 낙찰 후 방수공사부터 실시하는 것이 건물을 오래 사용하고 수익을 늘리며 스트레스를 덜 받는 방법입니다.
2. 위반건축물을 주의
위반건축물인 경우에는 이행강제금을 내게 됩니다. 근생건물 같은 경우 사무실이나 상가를 원룸으로 고치거나 방크기를 줄여서 방을 여러 개 만드는 경우라고 하겠습니다. 또는 베란다에 천장을 만들어서 방의 크기를 늘리는 경우도 해당합니다. 과거에는 이와 같은 위반건축물의 경우 한해 다섯 차례 이행강제금내면 그것을 끝냈지만 지금 원상회복할 때까지 이행강제금을 내게 됨으로써 수익에 큰 차질을 빚게 됩니다.
이러한 위반건축물을 낙찰받게 될 경우 낙찰자가 다시 이행강제금을 부담하게 됨으로 수익률에 큰 차질이 생기고 만일 감정가보다 낮게 낙찰을 받더라고 수리비와 이에 따른 공사로 인해 공실이 생겨서 결국은 일반매매가로 구입한 것과 별반차이가 나지 않으며 이러한 위반건축물 같은 경우 양성화 또한 그리 쉽게 되지 않는 경우가 많기 때문에 주의가 필요합니다. 이러한 위반건축물 같은 경우 건축물대장에 위반건축물이라는 기록이 분명히 있기 때문에 입찰 전에 건축물대장을 확인을 해봐야 할 것입니다.
3. 다가구건물의 입찰 전 수익률을 계산
다가구건물의 경우 노후된 건물 즉 10년 이상된 건물일 경우 계속해서 수리가 필요합니다. 신축다가구건물을 낙찰받으면 좋지만 그와 같은 경우에 아무래도 특별한 권리상의 문제와 건물의 하자가 없다면 대부분 낙찰가도 높습니다. 경매의 목적은 저렴하게 낙찰받기 위함입니다. 아무래도 저렴한 다가구는 노후화된 다가구건물이 많습니다. 그래서 보통 낙찰 후에 내외관을 수리하는 경우가 일반적입니다.
그 경우 수리비도 많이 들게 마련이고 보통 19개실 이하의 다가구 이기 때문에 이것을 수리하고 내외관을 인테리어를 하다 보면 차라리 급매나 일반매매로 구입하는 것보다 돈이 많이 들어가기도 하기 때문에 입찰 전에 이러한 것을 미리 계산 봐야 한다는 것입니다. 그래서 매입 후 일정기간 운영 후에 되팔 경우에도 이러한 인테리어 비용 등 감안한 이득이 있게 하려면 미리 수익을 계산 후에 일반매매나 급매 또는 경매를 선택결정해야 할 것입니다. 옛날 다가구건물 같은 경우 주차장이 없는 경우도 많고 길이 협소하다면 신축이 어려운 경우도 많이 있습니다
그래서 노후된 다가구건물을 싸게 낙찰 후 수익을 높이기 위해 작은 노후된 다가구 건물이라면 옆건물매입 또는 공동개발 혹은 내외부공사를 통해 건물의 가치를 높이거나 향후 개발 또는 지가상승을 기대해 봐도 될 것입니다.
향후 기대되는 수익을 위한 다가구건물
이상 다가구주택의 경매를 통해 구입 전 생각해봐야 할 문제 중 가장 중요하다고 생각되는 것을 알아보았습니다. 다가구건물을 매입한다면 단독주택형이 아닌 주로 건물을 매입하게 됩니다. 또한 보통 높은 금액입니다. 은퇴 후나 또는 안정적인 생활을 목적으로 구입하는 경우가 많습니다. 그래서 수익을 지속적으로 들어오는 것이 목적인데 이러한 목적을 이루기 위해서는 주변의 개발인프라와 시설,학교등 주변입지를 고려해서 선택하고 노후된 다가구건물 같은 경우 초기 인테리어 비용과 내 외장수리가 지속적으로 필요하기 때문에 이에 대한 자금과 수익률도 생각해야 되겠습니다. 노후된 다가구건물일 경우 향후 개발여지또는 신축도 좋은 투자수익이 된다고 하겠습니다.