신탁의 종류와 신탁부동산 임대계약시 주의사항

신탁부동산이란 무엇일까요?

 

신탁부동산의 개념:

신탁부동산은 특정의 부동산에 대한 재산권을 일정한 이익 또는 목적에 따라 그해당 부동산에 대한

재산권을 관리하고 처분하는 행위를 위임하는 것을 신탁이라고 합니다.

보통 위탁자는 해당부동산을 가지고 수탁자는 해당부동산을 관리 및 처분하며 수익자는

수탁자로부터 수익을 얻습니다.

 

 

 

 

신탁부동산의 종류:

주로 가장 많이 이용하는것은 ㉮담보신탁이 있고 ㉯관리신탁 ㉰개발신탁

㉱처분신탁등이 있습니다

 

가. 담보신탁

부동산을 이용한 신탁중에서 대표적 많이 이용하는 신탁의 종류로 봅니다.

부동산의 관리및 처분을 수탁자(신탁회사)에게 소유권을 이전한 후에 수익증권을 발급받아서

이름 담보로 금융기관(은행)에서 대출을 받아 해당 부당산을 매입한 후 관리 및 처분을 하는

법률관계를 맺습니다.

이때 수탁자(신탁회사)는 해당부동산에 대한 관리와 보존 의무를 행하고 위탁자(건물주인)는

수탁자에게 채무을 이행해야 합니다.

만일 위탁자가 채무를 이행하지 못하면 수탁자는 공매에 붙이게 됩니다.

담보신탁을 하는 위탁자의 경우 은행대출을 받을 때 근저당설정에 따른 등록세 인지세 지방교육세를

면제받고 다른 채권자에 의한 경매를 당하지 않습니다.

 

신탁부동산의 종류와 임대차계약

 

신탁부동산에 대한 임대차 계약 시 진행절차와 주의사항

 

1. 신탁부동산과 임대계약을 하게 된다면 먼저 신탁회사에 해당부동산과 계약을 해도 되는지 알아봅니다.

 

2. 신탁부동산을 임대계약 시에는 등기부등본과 더불어 신탁원부를 확인해야 합니다.

여기에 우선수익자(금융기관)로부터   해당부동산에 대한 대출액수를 확인할 수 있습니다.

신탁원부와 신탁계약내용을 확인합니다.

부동산 등 기법상 신탁원부도 등기기록의 일부로 본다고 했습니다.

 

3. 신탁회사의 동의하에 위탁자(해당건물주인)와 계약 후에 신탁회사에 계약서를 보내고

신탁회사로 부터 동의서를 받아 기재하여 신탁회사로 보내줍니다. 신탁회사로부터 이에 대한

설명을 듣고 절차대로 진행합니다.

 

4. 해당 부동산에 대출을 한 수익자(금융기관)의 동의를 받는다. 임대차 우선 수익자 동의서(대출금융기관)를

받아 기재 후 보내주면 됩니다.

 

※ 임대차계약 시 주의사항:

 

해당부동산을 계약할 때 신탁회사의 동의아래 임대차계약이 진행되어야 합니다.

신탁부동산에 대해서 임대차 계약을 할 때는 신탁원부와 신탁원부에 기재된 계약내용을 꼼꼼히

살펴봐야 합니다. 신탁원부에는 신탁계약서 전체가 첨부되어 있습니다.

 

신탁계약에 위탁자(건물주인)는 수탁자(신탁회사)의 동의아래 위탁자명의로 신탁부동산을

임대할 수 있다고 정하고 있습니다.

 

신탁회사의 사전승인을 받아 위탁자(집, 건물주인) 계약한 임대차 계약이라 할지라도 위탁자에게

보증금을 지급하였다면, 수탁자(신탁회사)에 보증금을 청구할 수 없음을 주의할 필요가 있습니다.

수탁자는 임대인도 아니고 보증금을 받는 것도 아니기 때문입니다.

하지만 위탁자에게 보증금 반환청구를 할 수 있습니다.

 

위탁자(보통건물주인) 입장에서 담보신탁을 하는 이유

 

위탁자의 입장에서 부동산을 수탁자에게 소유권을 넘기고 대출을 받으면 일반대출보다

훨씬 더 많은 대출을 받을 수 있기 때문입니다.

대출을 해주는 금융기관 입장에서도 소유권이 신탁회사로 가기에 해당부동산을 임의로

처분할 수없기에 훨씬 안정성을 높게 평가함으로 대출을 많이 해주는 것입니다.

신탁회사입장에서 위탁자의 채무불이행을 하게 되면 공매절차를 통해 비교적 빠르게

자금회수를 할 수 있습니다.

 

나. 관리신탁

부동산 위탁자가 신탁회사에 해당부동산의 관리와 유지, 그리고 세무와 법률문제, 각종 시설의

유지보수를 맡아 관리해 주는 것을 말합니다.

보통 위탁자가 해당 부동산을 관리하지 못할 경우나,  해외거주를 한다거나 등의 이유가 있습니다.

 

다. 개발신탁

위탁자의 토지를 개발하기 위한 입지분석, 건물의 건축과 분양 판매 임대관리, 처분수익을

신탁회사를 통해 시행하는 것을 말하고 있습니다.

 

라. 처분신탁

위탁자가 해당부동산을 신탁회사에 맡겨 처분하는 것을 말합니다. 고가의 건물이나 토지의

크기가 크거나 권리관계가 복잡해서 위탁자가 처리하기에 어려운 경우나, 소유 부동산의

판매가 어려운 경우가 해당합니다.

 

 

2023.04.30 - [분류 전체 보기] - 미분양 아파트를 구입 시 주의사항과 조회 가능한 사이트

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