티스토리 뷰
선순위 가처분이란?
경매에서 선순위가처분을 주의하라라는 말을 자주 듣게 된다. 때로는 아예 쳐다보지도 말아라 하고 말하기도 한다.
그렇다면 선순위가처분의 법률적 의미를 쉽게 풀어보면 우선 금전채권 이외에 특정물의 급여 또는 인도를 목적으로 청구권에 대한 집행을 보전하기 위하여 다툼이 있는 권리관계에 대해서 임시의 지위를 정하기 위한 법원의 명령을 말한다.
보통 민사소송을 하게 되지만 확정판결까지 걸리는 시간이 너무 오래 걸려서 그동안 권리관계의 변동을 막기 위해서는
신속하고 잠정조치를 빨리 명령하는 보전처분이다.
한마디로 말해서 해당부동산은 돈을 갚기전에는 다른사람에게 팔수없다라고 법적명령을 내려놓았다는 것이다.
어떤경우에 경매에서 선순위가처분이 소멸하는가
경매에서 선순위가처분은 말소기준권리보다 앞서므로 경매에서 낙찰자는 인수하게 된다.
하지만 선순위가처분자와 강제경매신청자가 동일인이라면 경매 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸한 게 된다.
이러한 경매에서는 낙찰자는 선순위가처분을 인수할 필요가 없다.보통 이러한 부동산은 선순위가처분이 있으므로 유찰되기 쉽기 때문에 가격이 낮아지게 되는 원인이 된다.
그러므로 이러한 물건의 권리분석을 통해 도전하면 낮은 가격으로 낙찰받기도 한다.
쉽게 예를 든다면 "이씨"가 "박 씨"에게 부동산을 매매하며 여러 사정으로 먼저 소유권을 넘겼을 때 소유권 이전 후에 "박 씨"가 "이 씨"에게 돈을 주지 않는다면 어떻게 해야 하나?"이 씨"는 "박 씨"를 상대로 돈을 달라고 소송을 하게 된다.
그런데 이소송기간동 안 "박 씨"는 이 부동산을 담보로 은행으로부터 돈을 빌릴 수도 있고 또는 다른 사람에게 다시 되팔 수도 있는 것이다. 왜냐하면 이미 명의는 "박 씨"에게 있기 때문이다.
그래서 이 씨는 박 씨에게 이 부동산을 매매하거나 은행으로부터 담보로 돈을 빌리지 말라고 가처분을 신청할 수 있는 것이다. 이러한 처분금지가처분은 은행으로부터 돈을 빌리 수 없고 매매도 불가능하게 된다.
경매에서 이러한 선순위가처분은 낙찰자가 인수해야 되는 것이다. 만일 "이 씨"가 승소할 경우 이 부동산은 "이 씨"에게로 넘어가게 된다.
이러한 선순위가처분도 예외적으로 소멸하는경우는 다음과 같다.
첫째: 보전처분 집행후에도 3년 동안 소송을 제기하지 아니한 때에는 소멸된다.
둘째: 물적, 인적 담보의 제공 채무액의 공탁등 보전이유의 소멸이나 변경된 경우에 소멸한다.
셋째: 피보전권리의 전부 또는 일부가 변제, 상계 ,소멸시효완성, 등으로 소멸하거나 변경된 경우에 소멸한다.
◈후순위 가처분도 소멸되지않는 경우가 있다.
첫째: 선순위 근저당권이 이미 변제되어 실제 잔여채무가 없음에도 형식적으로 저당권 등기가 남아있는 경우에는 2순위
가처분은 실질적으로 선순위가 되어 매각으로 인하여 소멸되지 않는다.
저당권 채권부존재 소송과 같은 내용을 담고 있어 실제로 이해관계인 이외에는 아무도 이 사실관계를 알 수 없기 때문이다.
둘째: 토지소유자가 그 지상건물 소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도를 구하기 위해 건물에 대한 처분금지가처분을 한 경우 비록 후순위라도 소멸되지 않는다. 이와 같은 예는 가장 많이 등장하는 사건이다.
셋째: 소유권이전의 원인무효를 가지고 다투는 가처분을 재판결과에 따라서 말소가 안될 경우가 존재한다.
현재 소유권이전된 것이 현재 부동산 소유자의 의한 서류위조를 통하여 전 부동산 소유자의 소유권을 자기 앞으로 이전등기를 하였다면 전부동산소유자의 후순위 가처분에 기해 본안소송에서 승소판결을 받았다면 현재의 부동산 소유권이전은 무효가 된다. 그러므로 매수인은 매각대금을 납부하였다고 해서 현재부동산 소유권을 취득할 수는 없는 것이다.
이것은 후순위 가처분이 과거의 예고등기와 비슷한 효력을 가지고 있기 때문이다.
또한 경매물건에서 후순위가처분권이 있는데 등기원인이 소유권이전등기 말소가 원인이 되므로 후순위 가처분 중에서
예외적으로 소멸되지 않는 경우가 되는데 그중 하나가 소유권이전의 원인무효를 다투는 가처분이므로 재판결과에 따라서 말소되지 않고 경매낙찰자의 인수되는 경우가 있다.
또한 가처분권자 본안소송에서 승소하면 현재 부동산소유자의 소유권은 무효가 되기에 경매절차 또한 무효이고 낙찰받은 부동산은 소유권을 잃게 되는 것이다.
이와 같이 후순위 가처분도 살펴서 경매에 임해야 할 것이다.
2023.02.10 - [분류 전체보기] - 경매에서 말소기준권리에 해당하는 권리사항들