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다중주택이란?
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다중주택과 다가주주택 그리고 다세대주택은 다른 말인 것 같으면서도 같은 말처럼 들릴 때가 많고 그 차이점을 구분하기가 쉽지 않다. 그래서 여러 사람과 가구가 모여사는 곳이라는 공통점 때문에 자주 혼돈이 되기도 한다.
다중주택의 대표적 특징은 학생 또는 직장인이 비교적 장기간 거주할 수 있도록 만든 공간이다
그래서 대표적 특징은 다음과 같다.
1. 단독주택이며 주인은 하나이다.
2. 바닥면적의 합이 660제곱미터 이하이다.
3. 3층이하의 주택이다.(1층이 상가일 경우 4층까지 가능하다)
4. 호실에 제한이 없다.
5. 주차면적에서 자유롭다
6. 욕실은 설치가능하지만 취사시설은 불허한다.
다가구주택이란?
다중주택과 비슷하지만 몇 가지가 확연히 다른 특징을 가지고 있다.
1. 단독주택이면서 주인은 하나이다. 건축법상 단독주택으로 분류된다.
2. 바닥면적의 합이 660제곱미터 이하이며 호실은 19호실 이하로 하여야 한다.
3. 주택으로 쓰이는 호실은 3층이하여야 한다.
4. 일층의 바닥면적은 1/2 이상을 주차면적으로 써야 하며 다중주택보다 주차면적을 보다 엄격히 규정하고 있다.
5. 다가구건물이 개발될 때 조합원은 하나로 봐야 한다.
6. 각호실을 분리하거나 매매할 수 없다.
다세대 주택이란?
보통 각세대가 분리된 호실에서 독립적 생활은 비슷하지만 대세대주택은 공동주택으로 본다.
1. 각호실마다 주인이 다르며 건축법상 공동주택으로 분류된다.
2. 바닥면적의 합이 660제곱미터 이하이며 각호실은 주인이 있으므로 개별세대분양 및 소유가 가능하다.
3. 만일 재개발에 들어간다면 각세대마다 입주권이 있다.
4. 구분소유가 가능하므로 매매가 가능하다.
연립주택은 660제곱미터를 초과하여 4층이하는 연립주택으로 부른다. 그리고 아파트는 5층이상의 거물을 아파트로 말하고 있다. 다중주택일 경우 기존에 연면적이 330제곱미터 이하였지만 2021년 6월부터 660제곱미터로 건축법시행령이 개정되었다.
혹 다가구에 전입할 때는 건축물대장을 확인해서 위반건축물인지를 확인하며 근저당유무를 확인하여 임차보증금을 안전히 지켜야 할 것이다. 다가구와 대세대의 건물특징이 비슷하므로 건축물대장을 통해서 확인할 수 있다.
◈경매에서 다중주택과 다가구주택을 입찰할때
경매에서 입찰할 때는 다중주택일 때와 다가구주택일 경우 임차인의 수요에 따라 선택해야 할 것이다.
보통 다중주택일 경우 토지평수가 작을 수밖에 없고 공동취사장을 이용하게끔 되어 있으나 집주인이 공동취사장을 없애고 호실을 하나 더 만드는 경우를 많이 보게 된다. 이럴 경우 위반건축물로 판정되면 이행강제금을 물게 되고 불이익을 받을 수 받게 없으므로 주의해야 한다. 이것은 건축물대장으로 확인할 수 있으면 다중주택은 호실을 제한 없이 만들 수 있으므로 수익성건물로 볼 수 있으나 현 추세는 보다 넓고 쾌적한 구조를 원하는 추세로 나가고 있다는 것을 투자 시 염두에 두면 좋을 것이다.
또한 다중주택은 공동취사실을 없애므로 인덕션은 방에 두게 함으로써 화재위험도 존재함으로 이점을 투자 시 생각해야 된다. 반면 다가구 주택도 주차시설을 줄임으로 호실을 넓혀서 쓰는 경우를 종종 보게 된다. 이것도 위반시설로 분류될 수 있고 이 위 반시설은 원상 복구하기 전까지 이행강제금이 일 년에 두 번씩 나오게 됨으로써 투자 시 주의해서 봐야 할 점이다. 또한 주차장문제가 다중주택에는 존재한다. 주차장이 거의 없다시피 함으로 보통 자동차를 가지고 출퇴근하는 직장인에게 상당히 어려운 문제이다.
일조권 때문에 다가구건물일 경우 사다리꼴이나 경사지게 다가구건물을 건축하게 되므로 경사진 부분을 보완 또는 개조해서 사용하게 됨으로써 이것도 위반건축물로 등록됨으로 이행강제금을 부과받게 된다. 하지만 구청이나 관할공무원에게 문의를 해서 양성화할 수 있다면 큰돈을 들이지 않고서 양성화할 수도 있다. 하지만 양성화가 안된다면 문제가 됨으로 경매입찰 전 관할구청등을 통해서 미리 알아본다면 낙찰 후에 낭패를 면할 수 있다. 양성화가 나을지 아니면 양성화에 큰 문제가 있거나 돈이 많이 들어서 그냥 이행강제금을 부과할지는 경매입찰자의 판단에 의해서 결정할 일이다. 다가구 주택은 주인을 하나로 보지만 다세대주택은 각호실을 구분 지어 주인세대가 됨으로 경매입찰에서 공동주택인 다세대주택검물을 구입하면 다주택자가 된다는 것도 염두에 두어야 한다.
지금까지 거론된 문제는 경매입찰 전 건축물대장과 법원의 매각물건명세서를 자세하게 살펴봄으로써 간단하게 알 수 있다.