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경매낙찰 후 부동산의 문제
부동산경매를 공부하면서 부동산경매에 도전하게 되고 많은 입찰을 하게 되지만 패찰 하는 경우가 다반사다.
어떤 경우에는 낙찰을 받게 되지만 낙찰 후에 빌라나 노후된 아파트의 문을 열어본 순간 실망을 하게 되는 경우도 많다.
실망의 차원을 넘어 낙찰받은 것에 후회하는 경우도 있다. 하지만 이와 같은 경우 리모델링이나 인테리어를 바꾸는 등의 노력으로 부동산을 한차원더 업그레이드할 수도 있다. 하지만 여기서 말하고 싶은 것은 낙찰받은 부동산의 낙찰자의 책임이 없는 심각한 손상이나 권리변동이 발견됐을 때 어떻게 대처해야 하느냐의 문제다. 잔금납부전에 이런 상황에 접하게 될 때 그냥 최저매각대금의 10% 때로는 20% 보증금을 포기할 수는 없다. 잔금납부가 안되면 보증금은 몰수되고 재매각이 이루어지게 된다. 이와 같은 경우 낙찰 후에 보증금의 몰수에 대해서 대처방법에 대해 알아본다.
1. 부동산 낙찰받은 후 일주일 안에 매각불허가 신청하라
낙찰 후 일주일 동안은 법원도 매각에 대한 정당성여부를 알아보는 시간이다. 매각결정기일 전에 이 기간 동안 낙찰자는 매각불허가신청을 해야 한다. 신청사유는 낙찰자가 책임질 수 없는 심각한 부동산의 손상 그리고 경매절차가 진행되는 동안에 일어나는 권리변동, 천재지변등이 그 사유가 될 것이다. 권리변동의 사유중 전세권에서 임대인과 임차인 허위계약등의 임의경매등이 그 예이다. 또한 빌라나 아파트 상가등에서 화재 등 낙찰자는 이런 사실은 알지 못하고 낙찰받은 경우 법원에 매각불허가 신청을 해서 보증금을 반환받아야 할 것이다. 또한 법원에서 발급한 매각물건명세서의 정보의 불일치등이 예인데 여기에는 임차인의 전입신고날짜, 확정일자, 배당요구여부, 최선순위설정된 권리, 등기부상 소멸되지 않는 권리, 등 경매로 인한 매각에 중요한 정보가 사실과 다를 경우 경매입찰에 잘못된 결정을 내릴 수는 정보를 제공했기에 매각불허가신청이 가능하다.
2. 매가허가결정 취소신청을 하라
그러나 일주일 후에 매각결정기일에 법원에 의한 매각허가가 났을 경우에는 어떻게 할까? 이때는 매각허가결정취소신청을 해야 한다. 매각허가결정이 난 후에도 물건이나 권리상의 하자가 있으면 매각허가결정취소신청을 할 수 있다. 또한 경매를 신청한 채권자에게 경매취소를 요구할 수도 있다.
3. 매각이 취소될 수 있는 사례들
그 외에도 매각결정을 법원이 자체적으로 판단하여 매각을 취소를 할 수 있는 경우가 있다. 법원이 매각결정을 취소하는 사례는 다음과 같다.
경매절차에 중대한 잘못이나 하자가 발견되었을 경우, 그리고 경매에 참여할 수 없는 사람이 참여했을 때 법원에서 경매취소결정이 난다. 경매에 참여할 수 없는 경우는 가족관계의 동의나 법정대리인의 동의가 없는 미성년자는 참여가 불가능하다.
또한 해당부동산의 감정평가를 한 감정인, 해당부동산의 이해관계 법원사무관은 해당경매에 입찰할 수 없다. 이 부동산을 낙찰받고 미납한 후는 다시 해당 부동산에 입찰하는 미납자는 입찰자격이 부여되지 않는다. 그리고 해당 부동산의 채무자는 입찰자격이 부여되지 않는다.
잔금납부에 대해서
보통 경매부동산낙찰 후에 경매에서는 낙찰일로부터 6주(45일) 안에 공매에서는 5주 안에 잔금납부를 해야 한다. 경매에서 잔금납부가 지연되면 지연된 만큼 이자 12%를 내야 한다. 지금까지 낙찰받은 부동산이 문제가 발견되어 보증금을 되돌려 받는 방법을 알아보았으나 이와는 별도로 해당부동산에 문제가 없고 부동산이 낙찰자의 이해관계에 부합하면 되도록 빨리 잔금을 납부하는 것도 좋다. 기껏 부동산을 낙찰받았는데 대출이 안 나오면 보증금이 몰수됨으로 사전에 부동산이 대출을 알아보고 대출이 나오는 부동산인지 검토 후에 부동산에 입찰해야 한다. 또한 잔금납부전까지는 완전히 해당경매부동산이 낙찰자의 소유가 아니기 때문에 만일 채무자가 돈이 생겨서 해당부동산의 빚을 갚아버린다면 낙찰자는 법원에서 보증금을 찾아가라는 연락이 올 것이다. 경매에서 해당부동산의 소유권이전은 잔금납부와 함께 이루어지기 때문이다. 공장이나 상가를 낙찰받은 후에는 필요한 시설이 설치되어 같이 낙찰된 경우에 이 기간 잘 눈여겨봐서 관리할 필요가 있다. 관리가 소홀한 틈을 타서 공장이나 운영시설에 필요한 시설이 도난될 우려도 있고 관리소홀로 인한 부식이나 고장이 생기기도 한다. 나중에 임대를 줄 때나 다시 매각할 때 그 시설에 대해서 임대인의 자금이 들어가 수리를 하거나 새롭게 시설을 설치한 후에 임대를 하게 되는 경우도 존재한다.