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근생 빌라는 무엇인가?
가끔 근생빌라를 매매하거나 경매에 등장하는 경우를 보게 됩니다. 이러한 근생빌라를 정확히 파악해서 일반매매 또는 경매에서 낙찰 후 불이익을 보는 일이 없어야겠습니다. 우선 근생빌라를 예를 들어 쉽게 설명해 본다면 일반건물에서 일층이 주차장이고 이층이 사무실 삼층이 주거시설이 자리 잡은 주택이라고 할 때 건물주가 사무실이 임대차가 구성되기 힘든 여건일 때 그 사무실을 불법으로 사람이 생활할 수 있는 주거시설로 인위적으로 만든 시설을 근생빌라라고 합니다. 보통그린시설이 1종 2종 그린시설로 분류되고 휴게소 학원 고시원 등이 들어서는 시설입니다. 그렇다면 이런 근생빌라는 어떻게 알 수 있을까? 이것은 건축물대장을 보면 알 수 있습니다. 이런 근생빌라는 불법시설물이기에 매년 이행강제금을 부과하게 됩니다.
구청에서 불법시설을 파악 후에 철거를 요구하므로 심각한 문제가 생깁니다. 즉 철거 후 원상복구를 요구하고 싱크대 욕실 취사시설등을 모두철거 후에 사무실로 복구해서 다시 허가를 받아야 하기 때문입니다. 또한 이 근생빌라는 매매 때에도 문제가 있습니다. 왜냐하면 매수인이 이사실은 모르고 구입했다고 해도 이행강제금을 물게 되는 쪽은 매수인이 물게 되는 것입니다. 또한 원상복구를 해야 하는데 이것은 사실 매우 힘든 과정이라고 하겠습니다. 이러한 근생빌라를 주택으로 용도변경을 할 수가 매우 어렵습니다. 주택으로 변경되려면 주차장을 다시 만들어야 하고 정화조와 소방시설등에 문제도 있습니다. 이러한 근생빌라의 매매가는 일반주택보다는 저렴하지만 취득세는 높습니다. 하지만 임대차 구성을 위해서 구입하는 수익형 빌라로는 수익을 얻는 용도로 사용할 수 있습니다.
수익형 상가의 종류와 투자
만일 근린 상가를 임차한다면 임대료와 권리금이 낮을수록 수익률을 높일 수 있고 경매로 낙찰받아 창업을 한다면 업종을 미리정해서 낙찰받고 임대차구성이 목적이라면 예상수익률을 고려한 뒤에 매물을 고르는 것이 좋습니다. 아파트상가는 1000 가구 이상이 배후에 구성이 되어있고 대형마트등 기업형 유통시설이 없는 곳을 선택하는 것이 현명할 것입니다. 또한 근처에 지하철 등 역이 존재하고 상권이 형성되어 있어야 임대차구성과 일반매매에 유리한 입지라고 하겠습니다.
수도권을 중 심의로 분양된 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구 내 단지등도 좋은 입지가 되겠습니다. 하지만 코로나사태 이후 경기침체기에 진입함으로 인해 경기가 안 좋기 때문에 경기가 급랭이 계속진행된다면 임대수익률이 급락할 가능성도 높다고 하겠습니다. 이러한 수익을 목적으로 구분 짓는 상가에는 테마형 상가와 단지 내 상가, 근린상가, 상가주택등이 있습니다.
테마형 상가
테마형 상가는 대형물류기업등이 만드는 브랜드형 테마나 어떤 목적형 상가등 테마를 기본으로 하여 만든 상가를 의미합니다. 예를 들면 의류상가, 공구상가, 등이 이에 해당한다도 하겠습니다. 하지만 소비자들의 눈높이에 부합하지 못함으로 반짝 수요에 의존하는 경향을 보임으로 테마형 상가로써 수요도 감소하는 모습도 많이 보임으로 투자지로서 테마형 상가는 많이 고민할 필요성이 있습니다. 잘못된 투자로 매입한 이러한 상가는 가격을 아무리 낮춰도 매매도 안 되는 경우가 있습니다.
단지 내 상가
단지내 상가는 단지 내 독점적 지위를 보장받음으로 고정임대수익을 얻을 수 있으나 배후단지의 가구수에 의존해야만 하는 특징도 함께 가지고 있습니다. 그리고 배후세대가 많다고 하더라도 단지 내 인구에 주로 의지하는 상권이어서 수익률의 큰 확대나 상가의 개조등이 힘들다고 보고 있습니다. 보통 30평대의 단지내수요가 구매력이 좋게 평가되고 있습니다.
근린상가
근린상가는 입지여건이나 배후인구에 따라서 매출과 임대료가 다르게 형성되고 있으며 투자가치도 달라집니다. 초기에 보이는 수익률은 낮으나 주변의 개발계획에 따라서 나타나는 상권의 안정이 되며 자산가치도 같이 상승하는 효과가 있습니다. 주변상권과 함께 근린상가는 7~10평형의 주택가근체에 형성되어 공급물량이 가장 많기 때문에 역세권이나 퇴근길 유흥상가등 주변인프라 등을 보며 투자를 하는 것이 좋습니다.
상가주택
보통 1층에 상가 두세개가 있고 2층에 사무실 또는 상가 학원 3층에 주거시설이 들어서있는 곳이 상가형 주택이라고 하겠습니다. 여전히 입지가 좋은 상가주택이 1,2층의 상가의 공실을 줄이며 안정적인 상가를 운영할 수 있다고 하겠습니다
상가종류와 특징을 알아보았으나 일반매매나 경매낙찰 시 상가투자는 투자자의 신중한 안목이 필요하다고 하겠습니다. 상가에 대한 투자에서 가장 중요한 것은 일반매매나 경매낙찰이든지 수익률을 높일 수 있는 "입지"가 가장 우선시되기 때문입니다. 경매투자로 낙찰받은 상가는 최대 80%까지도 경락대출을 받을 수 있는 경우도 있습니다. 상가를 투자할 때는 투자자의 이익만을 생각하면 역효과를 보는 사례도 많습니다. 상가임대인과 임차인이 다 같이 상가의 활성화를 이루어 서로 이익을 보는 구조로 가야 합니다. 임대인의 높은 임차료만 추구하다 보면 공실이 오래 유지되어 주변상가 및 투자자도 어려움을 당할 수 있기 때문입니다. 상권은 임대료가 너무 높으면 임차인은 떠나게 되어있습니다. 주변 단지나 근린상가 테마형상가등 상가투자에서 공실률이 30% 이상이 되면 투자를 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 공실에 투자할 때 왜 상가가 공실이 되었지를 따져봐야 합니다. 임대료가 너무 높지 않은지, 주변에 같은 업종의 경쟁으로 인해 공실이 되었는지, 아니면 입지의 문제인지, 유동인구의 접근성에 문제가 있는지, 따져보고 투자상가의 업종에 대해서도 어떤 업종이 맞는지를 투자자가 생각보고 연구를 해봐야지 상가의 공실의 위험을 줄일 수 있습니다. 그래서 주변 부동산사무실에도 어떤 업종이 들어와서 사업을 하면 사업성이 좋은 지도 물어볼 필요가 있고 먼저 투자자의 업종의 종류에 대한 투자안목이 중요하므로 임장을 많이 다녀보며 투자의 안목을 기르며 공부하는 것도 중요하다고 하겠습니다. 주변 인프라와 배후인구의 크기와 유동인구의 움직임 투자자의 자본등을 고려하여 안정적 투자가 이루어져야 하겠습니다.