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경매로 낙찰받은 토지의 분묘기지권성립요건
경매로 낙찰받은 토지에 분묘가 있을 경우 분묘기지권이 성립된다면 그 분묘와 일정 부분의 주위토지에 대해여 사용권을 인정해주고 있습니다. 미리 이러한 분묘가 있다는 사실을 알고 경매 후 낙찰받을 수도 있으나 모르고 낙찰받을 수도 있습니다.
경매로 낙찰받은 토지에 분묘가 있을 경우 보통 분묘소유권자와 합의하에 개장을 하게 됩니다. 그러나 이러한 합의도출이 되지 않아 개장을 할 수 없는 상황에 처하기도 하고, 또한 무연고 묘지의 경우 관련법률절차에 따라 개장해야 합니다. 다음은 분묘기지권의 성립되는 경우입니다.
1. 토지소유자의 승낙을 얻어서 분묘를 설치하는 경우에 해당하며 분묘소유자는 분묘기지권을 갖고 있다고 판단합니다(승낙형 분묘기지권).
2. 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하고 분묘의 소유자가 20년 동안 특별하게 분쟁 없이 점유하였을 때 관습법에 따라 분묘기지권이 있다고 판단합니다(취득시효형 분묘기지권).
3. 자기 소유의 땅에 분묘를 만들어 그 분묘에 대한 소유권 이전이나 유보에 관한 합의 없이 토지를 매매 또는 양도하는 경우에도 분묘기지권을 성립하며 이러한 분묘소유자는 관습법상 분묘기지권을 인정받고 있습니다(양도형 분묘기지권).
낙찰받은 토지 안에 있는 분묘의 지료청구
2001년 이후에는 시효취득으로 인한 분묘에 대하여 분묘기지권을 인정해 주지 않습니다. 즉 취득시효형 분묘기지권이 성립되지 않습니다만 그밖에 관습법으로 내려오는 분묘기지권은 2017년 대법원, 2020년 헌법재판소에서 법적권리로 인정했습니다. 하지만 법률에 분묘기지권을 인정했으나, 분묘기지권자라도 토지소유자의 지료청구는 인정됩니다. 즉 토지사용료를 지급할 의무가 있다고 판결하였습니다.
이렇게 낙찰받은 토지에 대한 분묘가 있을 때 지료를 청구할 수 있습니다. 지료의 경우 당사자간의 합의나 법원에서 정해줄 수 있습니다. 보통 10년간의 소멸시효가 적용됩니다. 지료청구시점부터 지료를 지급하고 청구이전시점까지 소급해 적용하지 않습니다. 토지소유자가 지료를 청구하지만 토지의 가격상승, 경제사정의 변동됨에 따라서 지료는 조정될 수 있습니다.
보통 2년 정도 지료가 지급되지 않을 때는 분묘기지권 소멸청구를 할 수 있습니다.하지만 소멸청구는 당사간의 합의나 법원에 의한 지료 판결에 의해서 지료결정후 지급이 되지않을때를 말하고 있습니다.
낙찰자의 입장에서 분묘가 있는 토지의 활용
이렇게 토지에 분묘가 있을 경우 분묘소유권자와 합의에 의해 개장을 하는 것이 서로 간에 가장 좋은 방법입니다. 또한 한편으로 토지를 장기적 관점에서 볼 필요가 있겠습니다. 분묘기지권자와 협상이 잘 안 되고 여러 상황이 분묘의 개장으로 이루어지지 않는다면 낙찰받은 토지를 통해서 분묘소유자와 합의를 시도해 볼 필요가 있습니다.
1. 먼저 지료를 청구하는 것이 좋다고 봅니다. 지료는 10년의 소멸시효가 있지만 경제적 상황에 따라 토지의 지가상승에 따라 증액요구를 할 수 있습니다.아무래도 분묘소유권자는 부담을 가질수밖에 없다고 여겨집니다.
2. 지료지급이 2년간 되지 않을 경우 분묘기지권 소멸청구를 시도해 봅니다.당사자간의 합의된 지료가 지급되지않을때를 말합니다.
3. 지료 받을 때 시간적 여유를 갖고 분묘소유권자에게 토지 재매입을 권유합니다.조상묘의 경우 재매입의사를 가지고 있는 경우가 많다고 하겠습니다.부모나 할아버지 산소일경우 집안 형제들과 의논후 재매입하기도 합니다.
4. 분묘가 차지하는 부분이 작고 토지의 가치가 높고 활용도가 클 경우, 처음에는 일단 분묘를 제외하고 토지의 활용도를 높이는 작업을 시도해 볼 필요가 있습니다.
분묘가 있는 토지는 경매에서 낙찰이 잘되지 않고 유찰 횟수가 많습니다. 즉 싸게 낙찰받을 수 있지만 한편으로 이러한 고충도 있습니다. 토지를 구입하려고 지방임야나 전답 임장을 해보신 분은 아시겠지만 우리나라에서는 좀 좋아 보이는 땅에는 묘지가 하나씩 다 차지하고 있습니다. 임야나 평수가 큰 토지의 경우 분묘가 존재하는 경우가 많습니다. 이용가치가 높은 토지라면 조급해하지 말고 보다 여유 있게 토지에 대한 계획을 세워봐야 할 것 같습니다.