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경낙잔금 대출이 안 되는 경우
경매로 부동산을 낙찰받는 경우 대부분 대출을 어느 정도 받게 됩니다. 그러나 힘들게 낙찰을 받은 부동산이 대출이 나오지 않는다면 낭패가 아닐 수 없습니다. 경매에서 낙찰받고 보증금까지 냈지만 잔금을 납부하지 않는 경우가 상당한 비율을 차지한다고 합니다. 그렇다면 경매에서 경낙잔금을 대출받을 때 1 금융권이나 2 금융권등에 대출을 대행하는 곳에 대출을 기피하는 물건은 어떤 것이 알아보도록 하겠습니다. 물론 여러 경로를 통해서 대출을 받을 수 있는 경우도 있으나 너무 힘들기 때문에 경매에서 대출을 기피하는 경우를 미리 알고 대비하는 차원에서 대출이 잘 나오지 않는 경우를 정리해 보았습니다.
1. 경매에서 지분경매는 대출이 안 나온다.
선순위 임차권이나 가처분 또는 임야일 경우 분묘기지권등이 있는 경우 원래 지분경매에서 지분비율로 이익을 나누는 것인데 임차권이나 가처분등으로 또는 분묘를 이전하는 비용 등으로 공유물을 분할할 경우 가뜩이나 지분인데 이런 물건에서 큰 이익을 가질 수가 없기 때문이다. 또한 대지위해 건물이 토지지분만이 나오거나 무허가건물등이 함께 경매에 나오는 경우 낙찰을 받더라도 대출이 나오지 않는 경우가 많습니다.
2. 선순위 임차인이 있으면 안 된다.
선순위 임차인의 경우 경매에서 낙찰자가 임차인의 배당요구가 없을 경우 그 권리를 인수하게 됩니다. 보통의 경우 대부분배당요구를 하는 것이 보통이 인데 그 경우 대출이 힘든 경우가 있습니다. 또한 다가구 주택의 경우 방개수에 따라 선순위 임차인이나 소액임차인의 최우선변제권이 있을 경우 그 액수를 합산하여 제외하고 대출됩니다. 선순위 임차인의 인수금액 때문에 대출이 되더라고 매우 적은 금액이 되므로 이런 선순위 임차인이 있을 경우에는 현금여력이 충분한 경우에 도전해야 합니다. 이렇듯 주거용 부동산에서 선순위 전세권, 선순위 임차권, 선순위 임차인은 경낙잔금대출이 어려운 경우가 많습니다.
3. 선순위 가등기 가처분이 있으면 안 된다.
선순위 가등기등이 있을 경우 낙찰을 받더라도 낙찰자의 소유권이 가등기한 사람이나 회사등으로 넘어가기 때문에 대출이 나오지 않는 것입니다. 그러나 가등기가 선순위에 있다고 하더라도 그 가등기한 목적을 달성한 경우에는 선순위 가등기는 소멸하게 됩니다. 그러나 담보가등기가 있다고 한다면 경매에서는 소멸하게 됩니다. 또한 가등기를 하더라도 시한이 3년 이상 경과한 경우에는 소멸하게 됩니다. 그래서 보통 대출이 나오지 않는 경우에는 선순위 가등기가 그 가등기한 목적이 분명히 살아있는 경우라고 하겠습니다.
4. 공부상 소재지나 지목 등이 실제와 많이 다른 경우에 대출이 안된다.
위락시설등은 대출이 나오지 않는데 유흥주점, 종교시설, 도로나 도시계획시설로 이용 중인 건물이나 토지, 공해를 심하게 이르기는 공장, 납골당이나 화장터등에는 대출이 나오기가 힘듭니다. 또한 토지를 제외한 건물이나, 건물을 제외한 토지, 그리고 공부상 상가나 사무실인데 빌라형태로 주거용 부동산으로 꾸며진 빌라 등은 대출이 되지 않습니다. 또한 아파트등의 공동주택에 딸린 작은 대지등에는 대출이 안됩니다.
5. 개인신용에 문제가 있는 경우 대출이 안된다.
만일 생활안정자금등을 은행으로부터 대출받았을 경우 주택을 구입할 수 없습니다. 이경우 주택을 구입하는 용도로 쓰지 않겠다는 약정을 하기 때문에 경매로 주택 등을 낙찰받았을 경우 대출이 되지 않습니다. 그리고 같이 살고 있는 직계가족이 경매낙찰했을 경우에도 같이 살고 있는 가족으로 판단하고 대출을 해주지 않습니다. 또한 개인파산 후에 회생절차를 거 친경우에는 해당은행에서는 대출이 힘들다고 하므로 경매할 때는 개인회생절차를 거치 신 분들은 신중하게 먼저 대출을 알아보고 경매에 임해야 하겠습니다.
6. 유치권이 있는 건물에는 대출이 안된다.
은행에서 대출심사를 할 때 매각물건명세서에 유치권신고가 있다고 라는 기록이 있으면 대출이 나오지 않습니다. 유치권은 진짜인 경우도 있지만 많은 부문에서 가짜가 많습니다. 그래서 명백한 가짜 유치권이라는 것을 밝혀야 한다는 것입니다. 그래야 대출이 나옵니다. 유치권이 신고되고 실제 인정되는 유치권이라고 한다면, 금전적 여력이 있고 해당부동산에 대한 인수의지가 있는 경우에는, 공사대금을 인수하기로 하고 유치권자와의 합의를 통해서 은행에 합의서를 제출함으로 대출을 받는 경우도 있습니다.
경낙잔금미납부를 방지하기 위해서
경매에 임할 때 먼저 자신의 신용도를 파악하고 그리고 동시에 해당물건에 경낙잔금이 대출이 되는지 미리 확인하고 경매에 참여함으로 경낙잔금대출이 되지 않아 경매보증금이 몰수되는 일은 없어야 하겠습니다. 경매낙찰금납부를 하지 못하는 대분분의 경우가 권리분석을 잘못해서, 낙찰 후 선순위권리를 인수하는 경우 손해를 감당할 수 없기에 미납부를 하는 경우와 사업자의 경매물건의 경우에 세금미납부와 임금채권을 파악하지 못한 경우, 그리고 입찰자의 자신의 신용에 따른 미납부 그리고 앞에서 언급한 해당부동산의 문제로 인한 대출을 받지 못하는 경우 중에서, 경낙잔금 대출을 받지 못해서 미납하는 경우가 상당 부분을 차지하고 있으므로 미리 대출을 준비해서 보증금몰수로 인한 뜻하지 않은 자본손실은 방지해야 하겠습니다. 현재 부동산경기가 많이 힘들어지고 있는 과정에서 높은 금리도 대출을 받는데 많은 부담으로 작용하고 있으므로 입찰자의 자본, 매수 후 임차인의 수요여부등도 고려 대상이 된다고 하겠습니다.